據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道，蛋殼公寓即將赴美上市，將成為繼青客之后第二家赴美上市的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。招股書(shū)顯示，在蛋殼公寓的租戶中，通過(guò)現(xiàn)金貸支付房租的用戶占據(jù)絕大多數(shù)。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋殼用戶現(xiàn)金貸付款比例分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓個(gè)人預(yù)付款7.94億元，來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款高達(dá)31.06億元，兩者合計(jì)達(dá)到39億元。
此前，青客公寓的招股書(shū)顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。
長(zhǎng)租公寓品牌競(jìng)相上市的背后，是企業(yè)近年來(lái)的快速擴(kuò)張。蛋殼公寓主要分布在北京、上海、深圳等一線城市，2015年成立至今，用4年時(shí)間將旗下房源擴(kuò)張至40多萬(wàn)間，增長(zhǎng)了166倍;青客公寓所掌握的房源也由最初的900多間猛漲100余倍，達(dá)到近10萬(wàn)間?？焖贁U(kuò)張的背后，兩家公司也各自承擔(dān)了數(shù)十億的虧損。
長(zhǎng)租公寓企業(yè)為租房者改善租房品質(zhì)提供了便利，但“狂奔”模式亦存在隱憂，其中最主要的莫過(guò)于“租金貸”問(wèn)題。
“租金貸”是指企業(yè)以租客的名義從第三方金融機(jī)構(gòu)提前貸款一年甚至兩年的房租，以便提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長(zhǎng)期租金，用以規(guī)模擴(kuò)張、收儲(chǔ)房源、維持團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，而租客則分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。這種模式為企業(yè)發(fā)展提供了充足的資金，讓其以預(yù)付款為杠桿，撬動(dòng)更多的房源。對(duì)房客來(lái)說(shuō)，用押一付一而非傳統(tǒng)的押一付三、押一付六方式支付房租，也減輕了短時(shí)間內(nèi)的房租壓力。
但“租金貸”暗藏著難以控制的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦遇到租客大面積退租或其他意外，企業(yè)就可能遭遇資金鏈斷裂，無(wú)法向房東支付房租。最終，房東要求收回房屋，租客不僅要重新找房，還得繼續(xù)償還分期貸款，成了最大的受害者。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，共有杭州鼎家、上海寓見(jiàn)等45家長(zhǎng)租公寓陸續(xù)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等原因破產(chǎn)。多家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆雷之后，國(guó)內(nèi)多地明確發(fā)文叫停“租金貸”。
去年年底，針對(duì)惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款等一系列租賃市場(chǎng)違法違規(guī)問(wèn)題，住建部等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，重拳整治租賃市場(chǎng)，明確要求嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù)，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位?！兑庖?jiàn)》的出臺(tái)，為缺少風(fēng)險(xiǎn)控制的“狂奔”模式踩了急剎車(chē)。雖然目前“租金貸”比例呈下降趨勢(shì)，但是距離規(guī)定的底線仍有不小差距。
在一個(gè)行業(yè)的發(fā)展初期，由于缺乏健全的行業(yè)規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)者眾多，容易出現(xiàn)野蠻生長(zhǎng)的亂象，誰(shuí)能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)中跑得更快，誰(shuí)就能生存下來(lái)。隨著行業(yè)發(fā)展，行業(yè)發(fā)展規(guī)范逐步明確，但野蠻生長(zhǎng)帶來(lái)的行業(yè)發(fā)展隱患并不一定會(huì)消除，甚至風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可能隨著時(shí)間的推移逐漸放大。
在“房住不炒”、鼓勵(lì)長(zhǎng)租的政策背景下，為消費(fèi)者提供安心、安全的長(zhǎng)租服務(wù)，既需要監(jiān)管部門(mén)完善監(jiān)管機(jī)制，加大監(jiān)督力度，也要求企業(yè)優(yōu)化自身模式，主動(dòng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，以守護(hù)好金融安全為己任，止住盲目擴(kuò)張的步伐。進(jìn)入行業(yè)發(fā)展新階段，長(zhǎng)租公寓品牌必須轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，創(chuàng)新商業(yè)模式，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，吸引消費(fèi)者，贏得投資者的信任。當(dāng)下最直接的一條，莫過(guò)于為租房者消除租房的金融風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓 租金貸
