3月4日，中國金茂控股集團有限公司(下稱“中國金茂”)發(fā)布了2020年2月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，1-2月銷售合計130.09億元，同比下降28.9%，其中2月，中國金茂其附屬公司取得簽約銷售金額人民幣25.03億元，簽約銷售建筑面積約20.31萬平方米，分別同比下降68.62%、47.51%。此外前兩個月的已認購未簽約的意向金額為64.27億元，較去年同期有所增加。

2月銷售下滑近7成 量價齊跌均價創(chuàng)近年新低

受新冠肺炎疫情影響，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的1月份銷售已經(jīng)有所下滑，2月份受到的影響更甚。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，40家主流房企銷售數(shù)據(jù)前兩個月累計同比下滑21%，其中2月單月下滑36%，環(huán)比1月下滑42%。具體來看，除去恒大以大規(guī)模75折優(yōu)惠吸引購房者網(wǎng)上購房錄得118%的同比增長外，其余所有主流房企均同比大幅下滑，其中首創(chuàng)置業(yè)同比下滑達到83%，招商蛇口、中國金茂、中駿集團、保利置業(yè)及建業(yè)地產(chǎn)等單月下滑也高達70%左右。

據(jù)公告，中國金茂1月、2月的銷售金額分別為105.13、25.03億元，較去年同期的增速分別為1.9%、-68.6%，銷售面積為57.68、20.31萬平方米，增速分別為43.4%、-47.5%，今年前2個月的銷售比較低迷。尤其2月份受到疫情的影響更甚，環(huán)比1月的銷售額和面積分別下滑76.19%、64.79%。

值得注意的是，金茂1月份銷售額能勉強錄得同比正增長，主要是銷售均價大幅下降的緣故，而2月份的價格較此前也有明顯下降，呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

中國金茂1月份銷售均價1.82萬元/平方米，與去年同期2.57萬元/平方米相比下滑近三成，這也是中國金茂近三年來最低銷售均價。2月，銷售均價再次下探至1.23萬元/平方米，環(huán)比下跌31.39%，較去年同期下跌40%，下跌幅度超過1月。盡管銷售均價大幅下降，但并未取得可觀的銷售結(jié)果，中國金茂在主要頭部房企中銷售下滑幅度處在前列。

完成全年2000億的業(yè)績存在挑戰(zhàn)

中國金茂管理層在其2019年中期業(yè)績會上表示：“達成1500億元目標問題不大，2020年目標是沖刺2000億元。”2019年實現(xiàn)1608億元銷售額，剛剛完成銷售任務(wù)。而突發(fā)的疫情也為2020年2000億元的銷售目標增添了更多的不確定性。

中國金茂以“精工品質(zhì)、綠色健康、智能科技”的高端定位和精品路線，推出金茂府、金茂悅、金茂墅三大產(chǎn)品線，引領(lǐng)中國高端住宅市場。中國金茂高舉高打的策略決定了公司往年較高的銷售均價以及利潤率，往年公司的銷售均價均在20000元/平米之上，銷售毛利率也處在37%左右，銷售凈利潤也達到20%左右。

不過值得注意的是，中國金茂自去年11月份以來，在并未受疫情影響的情況下，銷售均價已連續(xù)4個月在20000元以下，且今年1月份均價同比下滑近3成的情況下，并未帶來可觀的銷售業(yè)績，2月均價低至12323元/平方米，效果仍不明顯。預(yù)計疫情對于經(jīng)濟、居民可支配收入的影響也會間接影響全年房屋銷售，而不僅僅是1季度，盡管中國金茂往年1季度銷售額占比并不算高，但從目前降價促銷的結(jié)果來看，完成全年2000億的目標存在較大挑戰(zhàn)。

銷售均價連續(xù)下降或拉低盈利能力

銷售均價下滑與金茂拿地策略變化、拿地均價下滑也存在一定的關(guān)系。

據(jù)公司2019年半年報，截至去年6月公司總土儲面積約7000萬平米(一級及二級項目分別約4900萬及2100萬平方米)，扣除已售未結(jié)約1760億元，估計可售總貨值約8000億元，權(quán)益貨值約4000億元。公司當(dāng)前的土地儲備中，平均地價是超過2019年上半年拿地均價5300元/平方米的，2017年、2018年的土地成本分別達到10965、8124元/平米。

過去幾年，中國金茂逐步走入二三線城市，在南京、武漢、汕頭等地區(qū)不斷加倉，加之不斷加大城市運營力度，拿地價格也隨之逐步下降。2019年上半年公司新增土地計容建面643萬平方米，平均拿地成本下降至5300元/平方米，但相對于目前大幅下滑至12323元/平米的銷售均價來說，此前幾年1萬左右成本的土地項目盈利能力或?qū)⒈幌魅酢?/p>

盡管中國金茂多年來憑借著拿地優(yōu)勢取得了不錯的利潤率，但由于整體杠桿率不高，2019年中公司的凈負債率為67%，資產(chǎn)負債率為74%，導(dǎo)致公司的加權(quán)ROE僅為15%。與其他頭部地產(chǎn)公司，諸如萬科、融創(chuàng)、碧桂園、恒大等20%-40%的ROE存在較大差距。

而隨著銷售價格逐漸走低，這將直接影響中國金茂核心盈利邏輯，走低的均價或?qū)⑦M一步拉低公司的ROE。

值得注意的是，中國金茂以降低利潤率的代價大力銷售，或也有資金流方面的因素。2019年中期，公司的有息負債為888.14億元，其中一年內(nèi)到期的為256.78億元，而賬上的現(xiàn)金及等價物僅為223.78億元，不足以覆蓋短期債務(wù)。