2月28日，華僑城發(fā)布《關(guān)于2019年經(jīng)營情況以及應(yīng)對新型冠狀病毒疫情情況的公告》，披露了其2019年新增土地儲備項(xiàng)目情況、主要項(xiàng)目銷售情況、主要項(xiàng)目出租情況以及應(yīng)對新冠疫情的情況等，這是華僑城首次在公告中按開發(fā)項(xiàng)目披露其年度房地產(chǎn)銷售金額數(shù)據(jù)。該公告披露的2019年末末投資性物業(yè)面積較2018年大幅下降，華僑城2018年年報(bào)披露的投資性房地產(chǎn)建筑面積91.36萬平方米，而華僑城于2019年5月28日發(fā)布的一份由聯(lián)合信用評級有限公司出具的《華僑城公司債券2019年跟蹤評級報(bào)告》(下稱：評級報(bào)告)披露2018年末華僑城投資性房地產(chǎn)建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。
兩份公告中投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)差異巨大
根據(jù)華僑城2018年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，截至2018年末，公司主要非銷售物業(yè)可出租建筑面積91.36萬平方米，已出租建筑面積29.54萬平方米，出租率32.3%(詳見表1)。這一數(shù)據(jù)與其2019年5月份發(fā)布的一份公告中的相關(guān)數(shù)據(jù)存在重大差異。
華僑城于2019年5月28日發(fā)布的評級報(bào)告披露，截至2018年底，公司的投資性房地產(chǎn)出租建筑面積151.1萬平方米，入賬成本58.08億元，租金收入8.14億元(詳見表2)。
華僑城2018年年報(bào)披露的投資性房地產(chǎn)建筑面積91.36萬平方米，評級報(bào)告披露2018年末華僑城投資性房地產(chǎn)建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。
投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目差異比較分析
為什么兩份公告中披露的數(shù)據(jù)會出現(xiàn)巨大差異呢？
從公告披露的明細(xì)項(xiàng)目比較來看，兩份公告中同時(shí)出現(xiàn)的出租項(xiàng)目的建筑面積僅為35.7萬平方米，這些項(xiàng)目的入賬成本為19.22億元，2018年租金收入為1.37億元(詳見表3)。
華僑城2018年年報(bào)中披露而評級報(bào)告中未披露的出租項(xiàng)目的建筑面積為55.66萬平方米，除紅山6979項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目出租率都為0。由此來看，評級報(bào)告中，出租率為0的項(xiàng)目均未披露(詳見表4)。
而華僑城評級報(bào)告中披露而2018年年報(bào)中未披露的出租項(xiàng)目的建筑面積為115.4萬平方米，入賬成本38.85億元、2018年租金收入6.77億元(詳見表5)。
上述比較分析表明，華僑城2018年年報(bào)和2019年信用評級報(bào)告都未完整披露其投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，2019年評級報(bào)告未披露出租率為0的項(xiàng)目以及紅山6979項(xiàng)目，2018年年報(bào)未披露深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項(xiàng)目、深圳歡樂海岸項(xiàng)目的出租項(xiàng)目等出租物業(yè)數(shù)據(jù)。
華僑城究竟有多少投資性物業(yè)？
華僑城2018年年報(bào)披露的可出租建筑面積91.36萬平方米，評級報(bào)告中披露而2018年年報(bào)中未披露的出租項(xiàng)目的建筑面積為115.4萬平方米;這兩份公告披露的相關(guān)數(shù)據(jù)比較分析可計(jì)算出，2018年末華僑城的投資性房地產(chǎn)可出租項(xiàng)目建筑面積應(yīng)為206.76萬平方米(91.36+115.4)(見表6)。
華僑城近日發(fā)布《關(guān)于2019年經(jīng)營情況以及應(yīng)對新型冠狀病毒疫情情況的公告》披露，2019年底，華僑城投資性房地產(chǎn)面積合計(jì)81.45萬平方米，較華僑城2018年年報(bào)披露的91.36萬平方米面積減少了9.91萬平方米，較筆者上述計(jì)算的206.76萬平方米面積減少了125.31萬平方米。從本次公告列示的明細(xì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來看，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項(xiàng)目、深圳歡樂海岸的出租項(xiàng)目在本次公告中均未出現(xiàn)。
從華僑城2019年三季報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表來看，2019年9月末華僑城投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值83.54億元，較2018年末的67.04億元增加了16.5億元，增幅達(dá)24.6%;華僑城2019年前三季度投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值大幅增長，本次公告披露的2019年末投資性物業(yè)面積較2018年末卻大幅下降，令人費(fèi)解。筆者認(rèn)為，華僑城投資性物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)如此大幅減少的可能性很小，其本次公告中披露的出租物業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性依然存疑。
年報(bào)相關(guān)信披不符合深交所要求
期待華僑城完善、改進(jìn)
上述分析比較顯示，華僑城2018年年報(bào)披露的出租項(xiàng)目的建筑面積91.36萬平方米、已出租建筑面積29.54萬平方米、租金收入僅為1.37億元，2018年年報(bào)中未作披露的出租項(xiàng)目的建筑面積為115.4萬平方米、租金收入6.77億元;無論是建筑面積、還是租金收入，未披露的項(xiàng)目都顯著超過了其年報(bào)中所披露的數(shù)據(jù)，為何不作披露，令人難以理解。
根據(jù)深交所發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信息披露指引，上市公司應(yīng)當(dāng)在年度報(bào)告中披露“報(bào)告期內(nèi)主要項(xiàng)目出租情況，包括但不限于項(xiàng)目名稱、所在位置、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、權(quán)益比例、可出租面積、累計(jì)已出租面積、平均出租率等。”華僑城年度報(bào)告中披露的出租項(xiàng)目的建筑面積、租金收入只占其實(shí)際出租面積、收入的很小部分，而為其帶來大部分出租收入的深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項(xiàng)目、深圳歡樂海岸的出租項(xiàng)目等在年報(bào)中都未作披露，顯然不符合深交所上述信息披露指引的要求。
當(dāng)前正值上市公司2019年年度報(bào)告披露期，華僑城預(yù)期將于3月底披露2019年年度報(bào)告，期待華僑城2019年年度報(bào)告能夠按照交易所的要求披露相關(guān)信息，確保信息披露內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。
