這世上只有一種理想主義，那就是認清生活的真相后依然熱愛生活，這種理想主義同樣適用于房地產行業(yè)。在經歷了市場帶著調控“鐐銬”舞蹈，房企舉步維艱的2018，融創(chuàng)董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌在全年業(yè)績發(fā)布會上發(fā)出感慨：做汽車也好，機器人也罷，還是房地產最好。
如人飲水冷暖自知，毋庸置疑，每一份年報季漂亮的成績單，每一項正向指標的背后無不凝結著市場冷卻下地產人的大量心血。正如真正的勇士敢于直面慘淡的人生,敢于正視淋漓的鮮血，考慮到目前政策環(huán)境、市場環(huán)境仍不明朗，房企在設置2019年業(yè)績目標時均不約而同地選擇了放慢腳步，就連長期看好房地產行業(yè)的孫宏斌在一番表白之后，都不免補充一句：“今年拿地會小心謹慎。”
克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從目前已提出2019年業(yè)績目標的房企來看，規(guī)模房企目標制定相對謹慎，目標增長率普遍在20%左右，不僅低于與2018年30%-50%的業(yè)績目標增長率，而且與2018年業(yè)績同比增幅相比也較低，頗為直觀得反映出2019年房企“降速求穩(wěn)”的愿景。
不過，從一季度各家房企的銷售情況來看，近3成房企已完成20%年度目標，而且，一個不能忽略的行業(yè)慣例是，受業(yè)績結算、春節(jié)假期、推盤節(jié)奏等方面的影響，每年1、2月份常常是房企一年中業(yè)績最差的“低谷期”，因此，可以說一季度的銷售成績已經超過行業(yè)預期。
年報季，一季度銷售情況披露，幾乎重合的時間點，一邊是謹慎的業(yè)績目標，一邊是看似“好光景”的成績，究竟是房企太保守，還是市場蘊藏驚喜?
降速成主旋律
根據(jù)億翰智庫提供的數(shù)據(jù)，在“以穩(wěn)為主”的政策大環(huán)境下，2019年房企銷售目標對比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年下降逾20個百分點。其中，2000億規(guī)模及以上房企2019年目標多處于10-15%區(qū)間，千億規(guī)模及以上房企2019年目標多處于15-20%區(qū)間，千億規(guī)模以下的房企2019年目標多處于20-30%區(qū)間，其中，仁恒置地目標增長率最高，為65.07%，同時，2019年九龍倉目標銷售額下調至180億元，銷售目標增長率最低，為-21.1%。
對此，克而瑞研究中心分析認為，在目前的市場形勢下，房企高杠桿經營、高增長模式注定不可持續(xù)，龍頭房企已紛紛表示將由高速增長轉向有質量增長。規(guī)模房企主動進行戰(zhàn)略調整，對2019年的業(yè)績目標預期整體較低也屬正常。
對于龍頭房企來說，小步慢行只是延續(xù)了去年的戰(zhàn)略風格。早在2018年，碧桂園就沒有給出預期的合同銷售目標，并于去年7月明確提出了“提質降速”的口號，碧桂園董事會主席楊國強對2019年銷售增速僅僅用了“先穩(wěn)健，再努力”兩個詞來表述，同樣，去年高喊“活下去”的萬科今年將"基本盤"定為最重要的詞匯。
此外，通過梳理年報可以看出，恒大2019年銷售目標6000億元，僅比2018年銷售額多486.6億元，就連一向激進的融創(chuàng)，今年的銷售目標增幅也沒有超過20%?？梢?，龍頭房企降速明顯，"控速提質"已經成為共同選擇。
除龍頭房企放棄在規(guī)模道路上狂奔，轉而采取保守態(tài)度外，近年來處于迅猛發(fā)力的企業(yè)也在積極調整步伐，包括中國金茂、融信集團、陽光城(000671)等在2019年均下調了業(yè)績目標。其中中國金茂從2018年業(yè)績增長84.7%下調到2019年預計增長17.2%，2018年合約銷售額同比增幅高達1倍的奧園集團，其2019年的銷售目標增幅定為25%，此外，2018年銷售增幅近五成的時代中國今年的預期增速僅約23.8%。
同樣，于2018年首次躋身千億房企陣營的雅居樂，去年全年銷售業(yè)績實現(xiàn)14.5%的漲幅，2019年目標漲幅則下降為10%。對此，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林坦言，定下的指標確實比較保守，不過預期10%的增長，一方面是考慮現(xiàn)在的市場和政策，另一方面則是追求有質量的增長，希望保持正常的開發(fā)節(jié)奏，并在品牌提升方面加大力度。
從今年業(yè)績會的表現(xiàn)來看，房地產行業(yè)已從高速增長的峰值期進階到平穩(wěn)發(fā)展的階段，未來再維持一個特別高速的增長可能性不大已經成為諸多房企的共識。
業(yè)內人士認為，一方面，高速增長帶來高負債，基于對未來市場的判斷，房企近年集中降負債、抓現(xiàn)金流，不盲目追求規(guī)模，保持企業(yè)良性發(fā)展，另一方面，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期仍然是2019年樓市政策的重要導向，在市場預期降溫的大環(huán)境下，房企會普遍選擇趨于保守的應對策略。
樓市回春地市升溫
不管是嚴把質量關還是抓緊現(xiàn)金流，房企業(yè)績目標的制定都來自于對市場形勢的預判。不過，從已經公布的一季度情況來看，市場或許并沒有想象中的糟糕。數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度房企整體業(yè)績規(guī)模仍略有下滑，但3月重點城市成交量明顯提升，同環(huán)比均實現(xiàn)正增長，當月房地產市場整體銷售表現(xiàn)比前兩月起色明顯。
根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2019年前三月中國房地產企業(yè)銷售金額TOP100”顯示，在前兩年高速增長的基礎上，TOP100房企第一季度總銷售金額仍達到21422.27億元，同比增長約30%。其中，碧桂園、萬科、恒大、保利銷售業(yè)績破千億，目標完成情況最好的是主動降低銷售目標的九龍倉，目標完成率接近39%。此外，中海地產、寶龍地產、濱江集團(002244)、華潤置地、正榮地產、龍湖集團、中駿集團、越秀地產8家房企的目標完成率都超過了20%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，隨著調控進入“一城一策”階段以及各地“搶人大戰(zhàn)”的升級，樓市受到利好刺激，特別是部分城市已經出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象，這將進一步刺激此類市場的發(fā)展。因此，百強房企的銷售業(yè)績依然呈現(xiàn)牛市態(tài)勢，對于樓市的預期也比較有信心。他坦言，“2019年，千億、百億房企將繼續(xù)大幅擴容。”
作為房地產市場的“原材料”，去年呈現(xiàn)頹勢的土地市場近期也有所升溫，而土地市場的熱度將在一段時間后集中反映到樓市上?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全國土地市場成交均價同環(huán)比上升10%和7%，其中，二線城市最為顯著，成交均價環(huán)比漲幅為16%。
以上文中提到“今年謹慎拿地”的融創(chuàng)為例，一季度，融創(chuàng)中國拿地支出高達440億元，盡管銷售額并未破億，但1428.9億元的新增土地貨值遠超銷售業(yè)績前三位的房企，位居首位。
此外，房企拿地熱情普遍高漲，3月份土地整體溢價率已達18.46%，尤其在江蘇無錫(樓盤)、蘇州(樓盤)等多個熱門城市，近期已有不少地塊的最終成交價格溢價率達到了30%的最高限制。
疊加房企融資閘門打開，多城調控政策微調影響，截至目前，市場表現(xiàn)出一副“開門紅”的小陽春景象，不過，房地產市場的有趣之處就在于其不確定性，這也意味著，在此背景下，盡管房企主動下調業(yè)績目標，明年此時，各家房企將交出怎樣的成績單仍充滿懸念。
