從杭州起家的綠城中國(guó)，2016年曾擠進(jìn)中國(guó)房企銷(xiāo)售榜前十，之后卻被新城控股、陽(yáng)光城等企業(yè)超越，2018年已經(jīng)掉至第17位。2018年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售1564億元，僅增長(zhǎng)6.9%，排在20強(qiáng)房企銷(xiāo)售額增速末尾;全年凈利潤(rùn)下滑超50%。雖受到出售附屬公司、計(jì)提減值虧損撥備等因素影響，但凈利潤(rùn)率連年下滑亦是事實(shí)。
20強(qiáng)房企中銷(xiāo)售增速最低
不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)只有在已出售房屋正式交付后，才能將其確認(rèn)為收入，因此房企2018年年報(bào)，反映的應(yīng)該是2015年、2016年樓市最火爆時(shí)期的業(yè)績(jī)。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)33.2%和32.0%，增長(zhǎng)率分別高于全國(guó)同期增幅21.0%及30.7%。前十強(qiáng)房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為23.1%，11強(qiáng)至30強(qiáng)房企增長(zhǎng)率均值達(dá)57.9%，31強(qiáng)~50強(qiáng)房企為40.8%。
但綠城中國(guó)近日發(fā)布2018年年報(bào)顯示，其總合同銷(xiāo)售金額為1564億元人民幣，較2017年僅增長(zhǎng)6.9%，未完成年初制定的1600億元銷(xiāo)售目標(biāo)，較2016年、2017年的58.4%、28.4%的銷(xiāo)售額增速出現(xiàn)明顯回落?？硕鹧芯恐行姆Q，這是20強(qiáng)房企中規(guī)模增速最低的。
每一輪樓市的火爆與沉寂，都會(huì)帶來(lái)行業(yè)的重新洗牌。在克而瑞的房企排名中，綠城中國(guó)2016年銷(xiāo)售金額已突破千億大關(guān)，排在中國(guó)房企第9位，但之后增長(zhǎng)放緩，加上新城控股、陽(yáng)光城、旭輝等一批“黑馬”出現(xiàn)，綠城中國(guó)開(kāi)始掉隊(duì)，由2017年的第11位降至2018年第17位。
關(guān)于版目標(biāo)與爭(zhēng)取目標(biāo)，考核版目標(biāo)是1300億元，爭(zhēng)取目標(biāo)是1700億元。
李駿稱，從拿地到銷(xiāo)售，綠城原來(lái)的速度比較慢，但在新的大運(yùn)營(yíng)體系管控下，各項(xiàng)周轉(zhuǎn)指標(biāo)都會(huì)大幅提升。而由于部分城市存在限價(jià)，綠城中國(guó)在整體財(cái)務(wù)成本比較低的情況下，沒(méi)有斬倉(cāng)出貨。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員、中山大學(xué)銀行研究中心研究員李宇嘉認(rèn)同綠城的解釋，他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，綠城的中高端項(xiàng)目較多，售價(jià)高，想拿到預(yù)售證不太容易。同時(shí)，綠城中國(guó)的項(xiàng)目多位于華東市場(chǎng)與一二線城市，這影響了其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，“華東的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該是全國(guó)最差的，上海、杭州等城市調(diào)整幅度很大，讓綠城銷(xiāo)售壓力增大。”李宇嘉說(shuō)。
年報(bào)顯示，2018年，綠城投資項(xiàng)目錄得合同銷(xiāo)售主要分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，占比達(dá)70.3%，同時(shí)還是浙江區(qū)域房企銷(xiāo)售榜第一。
李宇嘉認(rèn)為，近兩年綠城高層動(dòng)蕩，一些元老相繼出走，這不可避免地對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。有媒體解讀稱，以“白武士”身份入主并成為綠城第一大股東的中交集團(tuán)，已經(jīng)逐步掌握了主動(dòng)權(quán)，這讓一些老綠城人不得不重新思考個(gè)人前景。
凈利潤(rùn)率連續(xù)兩年下滑
綠城中國(guó)銷(xiāo)售增速雖然較低，但毛利率等指標(biāo)有所向好。根據(jù)年報(bào)，綠城中國(guó)2018年取得收入603.03億元，較2017年增長(zhǎng)43.7%;毛利率為22.8%，較2017年的19.2%有明顯增長(zhǎng);實(shí)現(xiàn)毛利137.52億元人民幣，同比增加70.3%，年報(bào)稱，這主要是物業(yè)銷(xiāo)售收入增加較多所致。
不過(guò)，股東應(yīng)占利潤(rùn)僅為10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%。股東應(yīng)占利潤(rùn)這一指標(biāo)大幅下滑，在2018年千億級(jí)房企的年報(bào)中并不多見(jiàn)。對(duì)此，綠城中國(guó)解釋稱，主要是由于集團(tuán)出售附屬公司而帶來(lái)的股東應(yīng)占利潤(rùn)較2017年減少7.7億元;基于市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提的減值虧損撥備對(duì)股東應(yīng)占利潤(rùn)的影響較2017年增加6.51億元;以及因人民幣貶值對(duì)集團(tuán)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元。
就物業(yè)減值計(jì)提虧損，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，2018年共撥備了17.35億元，其中有幾個(gè)比較大的，一個(gè)在西安買(mǎi)的老項(xiàng)目，原來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售虧損，做了撥備;溫州項(xiàng)目有資金困難，但不代表沒(méi)有回收性，后面還有很大機(jī)會(huì);青島項(xiàng)目是早期拿的，地價(jià)比較高，按照最新的成本和未來(lái)售價(jià)進(jìn)行了撥備。他還強(qiáng)調(diào)，實(shí)際的撥備，會(huì)根據(jù)未來(lái)會(huì)的實(shí)際情況，在合理的時(shí)候進(jìn)行調(diào)整。
李宇嘉稱，綠城的拿地成本一直較高，也吞噬了企業(yè)利潤(rùn)。年報(bào)顯示，2018年綠城新增土地項(xiàng)目37個(gè)，主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的城市，平均樓面地價(jià)更是達(dá)到了約11398元/平方米。
雖然毛利率有所上升，但從近幾年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)的凈利率、歸母凈利率已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。受股東應(yīng)占利潤(rùn)下滑影響，綠城中國(guó)凈利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，歸母凈利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年中期行業(yè)平均加權(quán)凈利率和歸母凈利潤(rùn)率分別為14.7%和11.6%。對(duì)于綠城中國(guó)而言，即使是扣除公允價(jià)值變動(dòng)之后，其歸母核心凈利率也不過(guò)為約6.29%。
李宇嘉認(rèn)為，結(jié)轉(zhuǎn)慢是綠城中國(guó)凈利率不高的原因之一，一方面可能是2018年交付的項(xiàng)目沒(méi)有趕上樓市最火爆時(shí)期賣(mài)出，另一方面是建設(shè)周期長(zhǎng)，成本上升導(dǎo)致利潤(rùn)下滑。
一些盈利指標(biāo)雖不太好看，但資金上還算穩(wěn)健。截至2018年年底，綠城中國(guó)銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)為482.19億元，比2017年有所增加，為一年內(nèi)到期借款余額的2.76倍。同時(shí)，受益于央企資信支持，綠城中國(guó)2018年總借貸加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2017年持平。不過(guò)，其凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，比2017年的46.4%有所上升。
3000億的目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？
盡管2018年銷(xiāo)售增速較低，但綠城中國(guó)還是制定了未來(lái)三年高速增長(zhǎng)的目標(biāo)。其中，2019年銷(xiāo)售額要達(dá)到2000億元，2020年要達(dá)到2500億元，2021年要達(dá)到3000億元。三年時(shí)間幾近翻番，要求今后每年的銷(xiāo)售增速都不得低于20%。李駿稱，今年考核版的目標(biāo)是1800億元，爭(zhēng)取版是2000億元，有信心在2019年站到2000億元的平臺(tái)上。
在貨源上，2019年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約1495萬(wàn)平方米，可售金額約2909億元。其中，2019綠城集團(tuán)有117個(gè)投資項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)可售貨源約為812萬(wàn)平方米，可售金額約2029億元。
綠城中國(guó)高層認(rèn)為，2019年在因城施策的樓市調(diào)控原則下，原先表現(xiàn)不太好的項(xiàng)目會(huì)有些進(jìn)步，銷(xiāo)售增幅可能會(huì)明顯體現(xiàn)出來(lái)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，從綠城近兩年的去化率和代建項(xiàng)目發(fā)展來(lái)看，完成這一銷(xiāo)售目標(biāo)問(wèn)題不大。年報(bào)顯示，綠城2018年投資項(xiàng)目整體去化率為68%，代建項(xiàng)目收入占整體銷(xiāo)售收入的35%，且增長(zhǎng)穩(wěn)定。
但李宇嘉分析，政策環(huán)境的影響因素不可小覷，綠城中國(guó)想在今年跨入2000億元的門(mén)檻，還是存在一些困難。至于2021年實(shí)現(xiàn)3000億元的目標(biāo)，他稱，未來(lái)存在很多不確定性，這一目標(biāo)難以評(píng)估。
不過(guò)，中交集團(tuán)進(jìn)入管理層后，綠城的投資與管理方式正在發(fā)生變化，綠城透露，現(xiàn)在他們是手握資金等待項(xiàng)目，“在員工原薪酬激勵(lì)體系的基礎(chǔ)上，新增項(xiàng)目跟投、股份激勵(lì)等中長(zhǎng)期激勵(lì)舉措機(jī)制的落地，將提升綠城的拿地投資能力。”
